کسب تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک: شرایط، روند، مزایا

مقدمه

ترکیه با موقعیت راهبردی، ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری، جذابیت گردشگری و فرصت‌های ملکی با هزینه مناسب، توجه سرمایه‌گذاران خارجی را به خود جلب می‌کند. بخشی از این جذابیت، امکان اخذ تابعیت ترکیه در قبال سرمایه‌گذاری در ملک است. این مسیر برای بسیاری از افراد، علاوه بر سرمایه‌گذاری، به معنای امنیت بلندمدت نیز هست.

در این نوشتار، موضوع خرید ملک در ترکیه و کسب تابعیت ترکیه از همه جهات بررسی می‌شود؛ از مقررات و رویه‌ها تا ریسک‌هایی که باید به آن‌ها توجه شود و گام‌های عملی.

1- مبانی قانونی و چارچوب مقرراتی

قوانین و چارچوب تنظیم‌گری اصلی

• قانون شماره ۵۹۰۱ تابعیت جمهوری ترکیه و آیین‌نامه اجرایی آن مقررات اصلی مربوط به کسب تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری را در بر می‌گیرد.
• با تصمیم ریاست‌جمهوری مورخ ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۸ دامنه اعطای تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری گسترش یافته است.
• وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی و مدیریت کل ثبت اسناد و کاداستر و سایر نهادهای ذی‌ربط اختیار صدور گواهی مطابقت و کنترل احراز شرایط قانونی ملک را دارند.
• طبق اصلاحات سال ۲۰۲۲ عبارت «معادل لیر ترکیه» از آیین‌نامه حذف و محاسبه مبلغ سرمایه‌گذاری به ارز خارجی الزامی شده است.

مقررات پیشین و تغییرات

در این حوزه چندین بار تغییراتی اعمال شده است؛ بنابراین تاریخ انجام سرمایه‌گذاری برای تعیین مقررات قابل اعمال، اهمیت دارد:

• در بازه ۱۲ ژانویه ۲۰۱۷ تا ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۸ مبالغ بالاتری (برای نمونه ۱,۰۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا) لازم بود.
• از ۱۹ سپتامبر ۲۰۱۸ به بعد، مبلغ لازم ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا (یا معادل ارزی آن) تعیین شده است.
• به دلیل این تغییرات، املاکی که بر اساس قواعد قبلی خریداری شده‌اند ممکن است ارزیابی جداگانه‌ای نیاز داشته باشند.

2- شروط و الزامات

برای درخواست تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک، باید مجموعه‌ای از شرایط سرمایه‌گذاری، اداری و حقوقی احراز شود.

2.1 شرایط سرمایه‌گذاری

باید حداقل یکی از شرایط زیر (به‌ویژه شرط مربوط به ملک) محقق شود:

• خرید یک یا چند ملک با ارزش مجموع حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا (یا تملک بر اساس سند تفکیکی/حق ارتفاق – kat mülkiyeti / kat irtifakı).
• ثبت قید محدودکننده در دفتر املاک مبنی بر اینکه ملک به مدت سه سال قابل فروش، انتقال یا ابطال ثبت نیست.
• اخذ گواهی مطابقت که احراز شرایط قانونی و ارزش‌گذاری ملک را تأیید کند.
• ارائه گزارش ارزیابی از شرکت ارزیابی دارای مجوز از سازمان بازار سرمایه (SPK).
• ارائه گواهی خرید ارز خارجی که نشان دهد ارز پرداختی از طریق یک بانک ترک به بانک مرکزی جمهوری ترکیه فروخته شده است.
• فاقد سوءپیشینه کیفری و هرگونه وضعیتی که نظم عمومی یا امنیت را تهدید کند.
• امکان درخواست مشترک برای همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال به همراه سرمایه‌گذار.

2.2 رویه‌ها و تشریفات اداری و حقوقی

احراز شرایط سرمایه‌گذاری به معنای اعطای خودکار تابعیت نیست. مراحل زیر باید با دقت انجام شود:

• ثبت قید در دفتر املاک: درج قید عدم فروش به مدت سه سال در دفتر ثبت.
• گواهی مطابقت: توسط وزارت محیط زیست و شهرسازی (یا اداره منطقه‌ای) پس از بررسی شرایط صادر می‌شود.
• اعتبار گزارش ارزیابی: معمولاً ۳ ماه است و باید فرایند ارائه درخواست در این بازه تکمیل شود.
• ارائه مدارک کامل: کپی گذرنامه، ترجمه‌های رسمی (برای زبان‌های غیرلاتین)، وکالت‌نامه در صورت اقدام توسط نماینده، ریزسوابق ثبت احوال و سایر مستندات.
• تنظیم رسمی انتقال سند: قرارداد فروش باید به شکل سند رسمی در اداره ثبت اسناد انجام شود؛ در غیر این صورت اثر حقوقی ندارد.
• بررسی‌های امنیتی: در صورت نتایج منفی درباره نظم و امنیت عمومی، امکان رد درخواست وجود دارد.
• مرحله درخواست تابعیت: پس از اخذ گواهی مطابقت، درخواست به مدیریت کل امور ثبت احوال و تابعیت ارائه و تصمیم نهایی توسط رئیس‌جمهور ترکیه اتخاذ می‌شود.

3- روند گام‌به‌گام ارائه درخواست

1. تحلیل اولیه/مطالعه امکان‌سنجی: انتخاب شهر/منطقه، تحلیل مبلغ سرمایه‌گذاری، ارزیابی ریسک‌ها.
2. اخذ شماره مالیاتی برای سرمایه‌گذار خارجی.
3. انتخاب ملک و تنظیم قرارداد: تعیین ملک و تهیه قرارداد فروش یا قرارداد ابتدایی.
4. اخذ گزارش ارزیابی از شرکت دارای مجوز SPK.
5. انجام عملیات ارزی: فروش ارز خارجی به بانک مرکزی از طریق بانک ترک و دریافت گواهی مربوطه.
6. انتقال رسمی سند: انجام معامله در اداره ثبت اسناد به صورت سند رسمی.
7. ثبت قید عدم‌فروش سه‌ساله در دفتر املاک.
8. درخواست گواهی مطابقت از مرجع ذی‌صلاح.
9. تقدیم درخواست تابعیت به مدیریت کل امور ثبت احوال و تابعیت.
10. ارزیابی و تصمیم: بررسی تکمیل شرایط و ملاحظات امنیتی؛ در صورت تأیید، تابعیت اعطا می‌شود.

با توجه به کامل بودن پرونده، حجم کار مراجع و رعایت تشریفات، مدت انجام مراحل معمولاً ۶ تا ۱۲ ماه به طول می‌انجامد.

4- مزایا، ریسک‌ها و نکات قابل توجه

4.1 مزایا

• امکان اخذ مستقیم تابعیت: سریع‌تر از مسیرهای طولانی اقامت.
• شمول اعضای خانواده: همسر و فرزندان صغیر می‌توانند هم‌زمان با سرمایه‌گذار درخواست دهند.
• تابعیت مضاعف: طبق حقوق ترکیه امکان‌پذیر است (با رعایت مقررات کشور مبدأ).
• دارایی ملموس: ملک می‌تواند ارزش خود را حفظ کند، درآمد اجاره‌ای ایجاد نماید و افزایش قیمت داشته باشد.
• حق سکونت و کار در ترکیه.
• مزایای گذرنامه ترکیه: ورود بدون ویزا یا ویزا در بدو ورود به بیش از ۱۱۰ کشور.
• پتانسیل بازده بلندمدت از سرمایه‌گذاری ملکی.

4.2 ریسک‌ها/معایب

• ریسک بازار: احتمال کاهش قیمت املاک.
• ریسک نوسان ارز: وابستگی مبلغ سرمایه‌گذاری به ارز خارجی.
• پیچیدگی اداری و حقوقی: تعدد رویه‌ها، مدارک و مجوزها.
• احتمال رد: در صورت عدم احراز کامل شرایط.
• قید سه‌ساله عدم‌فروش: محدودیت در نقدشوندگی.
• تعهدات مالیاتی: از جمله مالیات بر ملک، مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر عایدی سرمایه.
• اختلافات ارزیابی: لزوم انطباق بهای معامله با رقم گزارش ارزیابی.

4.3 نکات مهم

• ارزش اظهارشده در سند در برابر ارزش واقعی: مبلغ درج‌شده در سند باید مبلغ واقعی معامله را برای رعایت الزامات مالیاتی و حقوقی منعکس کند.
• مناطق نظامی/راهبردی: ممکن است تملک در این مناطق برای اتباع خارجی ممنوع باشد.
• افراز/تجمیع (ifraz/tevhit): امکان وجود محدودیت‌های شهرسازی.
• پروانه بهره‌برداری (İskan): املاک دارای سند تفکیکی و پروانه بهره‌برداری ارجح‌اند.
• اعتبار اسناد: گزارش‌ها و گواهی‌ها باید هنگام ارائه درخواست، معتبر باشند.

5- مبلغ سرمایه‌گذاری و گواهی خرید ارز خارجی

برای بهره‌مندی از برنامه تابعیت، سرمایه‌گذار خارجی باید ملکی با ارزش حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا خریداری کند.
این مبلغ باید با گواهی خرید ارز خارجی صادره از بانک ترک احراز شود که نشان می‌دهد ارز پرداختی به بانک مرکزی ترکیه فروخته شده است.

تذکر: پرداخت باید مستقیماً از حساب بانکی خارجی به نام سرمایه‌گذار انجام شود. پرداخت نقدی یا انتقال از طریق اشخاص ثالث قابل قبول نیست.

6- مدت انجام فرایند (نقشه زمانی)

1. انتخاب ملک و گزارش ارزیابی: ۱ تا ۲ هفته
2. انتقال سند و عملیات ارزی: ۱ هفته
3. درخواست گواهی مطابقت: ۳ تا ۴ هفته
4. درخواست تابعیت (ثبت احوال و تابعیت): ۳ تا ۶ ماه
5. تأیید ریاست‌جمهوری و ثبت کارت هویتی: ۱ تا ۲ ماه

در مجموع، با کامل بودن مدارک، فرایند معمولاً طی ۶ تا ۱۲ ماه نهایی می‌شود.

7- تعهدات مالیاتی و بارهای مالی

بسته به نوع ملک، ممکن است مالیات بر دارایی، مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر عایدی سرمایه بر عهده سرمایه‌گذار باشد.
با توجه به وجود پیمان‌های اجتناب از اخذ مالیات مضاعف میان ترکیه و بسیاری از کشورها، معمولاً بابت یک درآمد واحد دو بار مالیات پرداخت نمی‌شود.
اگر ملک پس از گذشت ۵ سال فروخته شود، مالیات بر عایدی سرمایه اخذ نمی‌شود.

8- کدام اعضای خانواده می‌توانند تابعیت بگیرند؟

همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال سرمایه‌گذار می‌توانند همراه با وی برای تابعیت درخواست دهند.
اگر فرزندی بالای ۱۸ سال باشد اما به دلیل وضعیت سلامت یا نیازهای مراقبتی خاص وابسته باشد، با ارائه مدارک می‌توان او را نیز در فرایند گنجاند.
پس از اعطای تابعیت، تمامی اعضای خانواده هم‌زمان می‌توانند کارت هویت ترکیه دریافت و برای گذرنامه اقدام کنند.

9- شرط عدم فروش ملک (قاعده ۳ ساله)

ملک خریداری‌شده برای هدف تابعیت باید حداقل سه سال فروخته نشود.
این شرط به‌طور رسمی در دفتر املاک ثبت می‌شود.
در صورت انتقال ملک پیش از پایان این مدت، امکان ابطال تابعیت اعطاشده وجود دارد.

10- راهنمای سرمایه‌گذاری در برخی شهرها

استانبول

استانبول پویاترین بازار ملک در ترکیه و محبوب‌ترین گزینه برای خارجیانی است که از طریق سرمایه‌گذاری به دنبال تابعیت هستند.
تا سال ۲۰۲۵، حداقل ارزش ملک مورد نیاز ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا است.
مناطقی مانند باشاک‌شهِیر، بیلیک‌دوزو، ساریر، اسکودار و کادیکوی از نظر بازده سرمایه و پیش‌بینی‌پذیری اداری برجسته‌اند.
بخش عمده معاملات از طریق اداره منطقه‌ای ثبت اسناد استانبول انجام می‌شود و تکمیل روند معمولاً ۶ تا ۸ ماه طول می‌کشد.

آنتالیا

به دلیل اقلیم و پتانسیل گردشگری، آنتالیا میان سرمایه‌گذاران روس، ایرانی و خاورمیانه‌ای محبوب است.
به‌طور معمول، فرایند در این شهر به دلیل فشار اداری کمتر سریع‌تر پیش می‌رود.
مناطقی مانند آلانیا، کنیاآلتی، لارا و کِپِز غالباً به‌راحتی معیارهای مطابقت را احراز می‌کنند.
باید اطمینان حاصل کرد ملک در منطقه نظامی/محدود واقع نشده و گزارش ارزیابی به‌روشنی ارزش حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار را نشان می‌دهد.

آنکارا

پایتخت، بازاری باثبات و امن‌تر برای سرمایه‌گذاران ارائه می‌کند.
فرایندهای ثبت و راستی‌آزمایی تحت نظارت دقیق انجام می‌شود و این امر در مرحله مطابقت، اطمینان بیشتری ایجاد می‌کند.
از مناطق ترجیحی می‌توان به چانکایا، اتی‌مِسگوت، ینی‌محله و اینجک اشاره کرد.
آنکارا برای خانواده‌هایی که پس از اخذ تابعیت قصد اقامت دائم دارند نیز گزینه‌ای مناسب است.

نتیجه‌گیری

اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ملکی، صرفاً یک فرصت اقتصادی نیست؛ بلکه یک راهبرد زندگی بلندمدت است.
چه واحدی در مرکز استانبول، چه آپارتمانی با چشم‌انداز دریا در آنتالیا و چه ملکی شاخص در آنکارا انتخاب شود، اجرای صحیح و شفاف فرایند حقوقی کلید موفقیت است.

با توجه به تعدد تشریفات حقوقی، ضروری است که فرایند توسط وکیلی باتجربه هدایت شود.
ما در هر مرحله راهنمایی مکتوب به موکلان ارائه می‌کنیم و فرایند همکاری را با قرارداد رسمی می‌سازیم.
تمامی پرداخت‌ها از طریق سیستم بانکی انجام می‌شود که شفافیت و حرفه‌ای‌گری را تضمین می‌کند.

از آنجا که تملک ملک توسط اتباع خارجی و فرایند تابعیت دو حوزه حقوقی متفاوت را دربرمی‌گیرد، اکیداً از پرداخت نقدی و اقدام بدون قرارداد خودداری کنید.
به نفع سرمایه‌گذار است که با وکیل واجد صلاحیت همکاری کند تا کل مسیر از ابتدا تا انتها تحت نظارت باشد.